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Liegenschaften direkt oder via Immobiliengesellschaft halten?

3. März 2017

Der kantonale Steuerwettbewerb hat in den vergangenen Jahren Voraussetzungengeschaffen, die das Halten von Liegenschaften über eine Immobiliengesellschaft steuerlich und in Bezug auf Abgaben der Sozialversicherungen unter Umständen attraktiv machen.

Steuerplanung durch Prüfung der Halteform einer Liegenschaft

Die Praxis zeigt, dass für viele Anleger Immobilien weiterhin als sicherer Hafen in turbulenten Zeiten gelten. Liegenschaften werden für unterschiedliche Zwecke eingesetzt, wie zum Beispiel als Familienwohnung, als Kapitalanlage, Geschäftsliegenschaft oder gar in einer Mischform. Je nach Nutzungsart wie auch bei Nutzungsänderungen können erhebliche Steuerrisiken drohen. Als Alternative zum Direktbesitz bietet sich die Gründung einer Immobiliengesellschaft in der Form einer AG bzw. GmbH an.

Direktbesitz: Qualifikation der Liegenschaft als Privat- oder Geschäftsvermögen

Die Zurechnung der direkt gehaltenen Liegenschaft führt je nach Situation zu erheblichen Unterschieden in der Steuer- und Sozialversicherungsbelastung. Deshalb ist die Qualifikation von entscheidender Bedeutung. Für die Zuordnung sind objektive Kriterien massgebend, dem Willen des Steuerpflichtigen kommt nur eine untergeordnete Bedeutung zu. Bei selbst bewohnten Liegenschaften und bei reinen Betriebsliegenschaften von Selbstständigerwerbenden liegt grundsätzlich eine eindeutige Qualifikation vor. Bei gemischt genutzten Liegenschaften ergeben sich allerdings zahlreiche Konstellationen, in denen eine Zuordnung nicht eindeutig ist.

Fragen ergeben sich in der Praxis auch, wenn eine Privatperson ihr Immobilienportefeuille mittels Zu- und Verkäufen stetig optimiert. Der Grat zwischen der privaten Vermögensverwaltung und dem sogenannten gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler ist schmal. Beim Liegenschaftenhändler wird eine selbstständige Erwerbstätigkeit angenommen, womit Handelsliegenschaften dem Geschäftsvermögen zugerechnet werden müssen. Der Verkauf einer einzigen Liegenschaft führt unter Umständen bereits zur Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler. In Zweifelsfällen lohnt es sich, die möglichen Steuerfolgen vor einem Verkauf zu klären.

Direktbesitz: Privatvermögen

Werden Immobilien im Privatvermögen gehalten, unterliegen ihre Verkäufe der jeweiligen kantonalen Grundstückgewinnsteuer. Deren Höhe ist kantonal unterschiedlich und wird signifikant von der Haltedauer und der Höhe des Grundstückgewinns beeinflusst.

Die ordentlichen Nettoerträge aus der Liegenschaft werden von der Einkommenssteuer erfasst, deren Höhe ebenfalls auf Stufe Kanton und Gemeinde unterschiedlich ist.

Direktbesitz: Geschäftsvermögen

Im Geschäftsvermögen werden Grundstückgewinne je nach Kanton mit zwei Systemen besteuert. Die „monistischen Kantone“ BE, BL, BS, JU, NW, SZ, TI, UR und ZH erfassen Wertzuwachsgewinne beim Verkauf von Liegenschaften ausschliesslich mit der Grundstückgewinnsteuer. Demgegenüber wenden die übrigen, dualistischen Kantone sowie der Bund bei diesen Gewinnen die ordentliche Einkommenssteuer an.

Keine kantonalen Unterschiede der Besteuerungsart ergeben sich bei der laufenden Besteuerung des ordentlichen Liegenschaftsertrags. Dieser unterliegt stets der Einkommenssteuer. Im Gegensatz zum Privatvermögen erlaubt das Geschäftsvermögen Möglichkeiten zur Abschreibung. Ein pauschaler Unterhaltskostenabzug ist im Geschäftsvermögen nicht möglich. Im Übrigen gilt, dass auf ordentlichen Nettoerträgen und Verkaufsgewinnen im Geschäftsvermögen die AHV geschuldet ist.

Indirekter Besitz: Immobiliengesellschaft

Eine Immobiliengesellschaft stellt unabhängig vom Steuerpflichtigen ein eigenes Rechtssubjekt dar. Die Einkünfte werden dementsprechend nicht direkt beim Steuerpflichtigen, sondern bei der Gesellschaft besteuert. „Monistische“ Kantone erfassen Wertzuwachsgewinne unverändert mit der Grundstückgewinnsteuer, die „dualistischen“ erheben die Gewinnsteuer. Keine unterschiedliche Besteuerung erfolgt wiederum bei den ordentlichen Liegenschaftserträgen, die ausschliesslich der Gewinnsteuer unterliegen. Nicht vergessen werden darf die Einkommenssteuer auf der Gewinnausschüttung an den Anteilsinhaber, wobei ab einer Beteiligung ab 10 Prozent die reduzierte Dividendenbesteuerung zur Anwendung gelangt.

Eine Immobiliengesellschaft kann unter anderem folgende ausgewählte Vorteile gegenüber einem Direktbesitz von Liegenschaften bringen:

In vielen Konstellationen tiefere Abgabelast, womit mehr Mittel für Reinvestitionen verbleiben Keine AHV auf ordentlichen Erträgen und Verkaufsgewinnen Grössere Flexibilität bei der laufenden Steuerplanung (v. a. bei Dividendenausschüttungen an Steuerpflichtige) Zusätzliche Planungsmöglichkeiten durch Verkauf der Beteiligung anstatt der Liegenschaft Wann lohnt sich eine Immobiliengesellschaft?

Immobiliengesellschaften lohnen sich oftmals für den Aufbau eines Immobilienportefeuilles. Im Falle eines Liegenschaftenhändlers kann die hohe Abgabebelastung vermieden werden, und auch bei Nachfolgeregelungen kann eine Immobiliengesellschaft eine interessante Lösungsvariante darstellen. Neben den unterschiedlichen kantonalen Steuertarifen sind weitere Steueraspekte (bspw. Nachfolgeplanung, Unterhaltskosten auf Liegenschaften) sowie auch betriebswirtschaftliche und rechtliche Faktoren zu berücksichtigen. Generell lohnt es sich, vor dem Erwerb einer Liegenschaft das optimale Steuergefäss auszuwählen. Eine spätere Überführung von Liegenschaften in eine Immobiliengesellschaft ist aus steuerrechtlicher Optik genau zu prüfen, um allfällige unliebsame Steuerfolgen vermeiden zu können. Wir stehen Ihnen für Fragen, Steuerberechnungen oder die Gründung einer Immobiliengesellschaft gern zur Verfügung.

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